Cara-Cara Pendaftaran Sertifikat Hak Milik

Pelaksanaan Pendaftaran Tanah

Pelaksanaan pendaftaran tanah mempunyai sistem yang berbeda antara negara yang satu dengan negara lainnya namun yang banyak diikuti adalah sistem pendaftaran yang berlaku di Australia yang lazim disebut sistem Torrens. Torrens ketika menjadi anggota First Colonial Ministry dari Provinsi South Australia mengambil inisiatif untuk mengintroduksi pendaftaran tanah, yang di Australia terkenal sebagai real Property Act Nomor 15 Tahun 1857-1858, sistem ini kemudian dikenal di dunia dengan sistem Torrens atau torrens system (Supradi, 2007: 166).

Penerapan sistem ini berawal dari cita suatu ketentuan bahwa manakala seorang mengklaim sebagai pemilik fee simple baik karena undang-undang atau sebab lain harus mengajukan suatu permohonan agar lahan yang bersangkutan diletakkan atas namanya. Permohonan ini kemudian diteliti oleh Barrister and conveyancer yang terkenal sebagai examiner of title (pemeriksaan alas hak) dan berdasarkan PP No. 10 Tahun 1961 di sebut Panitia Tanah A/B atau Panitia Ajudikasi oleh PP No.24 Tahun 1997.

Dalam memeriksa kelayakan sebuah permohonan yang diajukan oleh pemohon maka lahan tersebut akan diuji dan berkesimpulan (Supriadi, 2007: 167) :

1.      Bahwa lahan yang dimohon didaftarkan tersebut baik dan jelas.

2.      Bahwa atas permohonan tidak ada sengketa dalam pemilikan tersebut.

3.      Bahwa atas permohonannya secara meyakinkan dapat diberikan.

4.      Bahwa atas bukti dari alas hak tidak ada orang yang berprasangka dan berkebaratan terhadap kepemilikan pemohon.

Pendaftaran tanah berdasarkan sistem torrens mempunyai kelebihan dan kelemahan. Keuntungan sistem torrens ini yaitu :

1.      Menetapkan biaya-biaya yang tak dapat diduga sebelumnya.

2.      Meniadakan pemeriksaan yang berulang-ulang.

3.      Meniadakan kebanyakan rekaman.

4.      Secara tegas menyatakan dasarnya

5.      Melindungi terhadap kesulitan-kesulitan yang tidak tersebut dalam sertifikat.

6.      Meniadakan (hampir tak mungkin) pemalsuan.

7.      Tetap memelihara sistem tersebut tanpa menambahkan kepada teks asli yang menjengkelkan oleh karena yang memperoleh kemanfaatan dari sistem tersebut yang membayar biaya.

8.      Meniadakan alas hak pajak.

9.      Dia memberikan suatu alas hak yang abadi oleh karena negara menjamin nya tanpa batas.

Di samping keuntungan yang terdapat dalam sistem pendaftaran torrens tersebut terdapat juga kerugian dari penggunaan pendaftaran tersebut yaitu :

1.      Dia mengganti kepastian dan ketidak pastian.

2.      Dia silang dan waktu penyelesaian dari bulan menjadi harian.

3.      Dia mengubah menjadi singkat dari kejelasan dan ketidak jelasan dan bertele-tele (Supradi, 2007: 166).

Selain torrens dalam pendaftaran tanah dikenal juga sistem sistem pendaftaran yang lazim disebut pendaftaran tanah dengan stelsel negatif. A.Parlindungan (1999: 36) menyatakan bahwa sejarah pemilikan tanah secara individual jika hanya mengandalkan kepada ingatan atau keterangan saksi, pasti tidak diteliti karena ingatan bisa saja kabur dan saksi-saksi hidup satu masa akan meninggalkan dunia. Apalagi seperti di Indonesia tanah sudah ada sejak dahulu dalam artian bahwa hubungan manusia dengan tanah telah ada sejak dahulu, namun karena tidak tertulis apalagi tidak terdaftar hanya secara lisan diketahui tanah itu milik siapa dan batas-batasnya atau setidak-tidaknya satu bidang tanah itu umum diketahui adalah milik seseorang ataupun warisan seseorang pada ahli warisnya.

Selanjutnya A. Parlindungan (Ali, 1985: 66-67), mengatakan bahwa sungguhpun oleh sistem torrens hal ini juga diinsafi dengan adanya lembaga examiner of title (panitia tanah), sehingga memberi kesempatan kepada orang atau pihak yang merasa haknya lebih benar/kuat dari yang terdapat dalam sertifikat untuk mengklaim hal ini, dengan mengajukan kepada pengadilan negeri setempat dengan dugaan siapa yang merasa berhak harus mengajukan bukti-buktinya. Jika hal-hal ini meyakinkan hakim pengadilan berhak menyatakan bahwa sertifikat itu batal dan menyatakan bahwa orang mengajukan perkara tersebut lebih berhak dan meyakinkan kelihatannya PP Nomor 24 Tahun 1997 menganut stelsel negatif yang berbatas 5 (Lima) tahun.

Memperhatikan kedua sistem di atas timbul pertanyaan di Indonesia sistem pendaftaran mana yang dianut. Menelusuri beberapa putusan Mahkamah Agung (MA) tentang kasus yang timbul berkaitan dengan tanah di Indonesia mengarah pada pengakuan sistem stelsel negatif. Hal ini dapat dibuktikan dengan beberapa putusan pengadilan sebagai berikut (Soerodjo, 2003: 161-162) :

1.      Putusan MA tanggal 18 September 1975 No. 459 K/Sip/1975 menentukan “Mengingat stelsel negatif tentang pendaftaran tanah yang berlaku di Indonesia maka pendaftaran nama seseorang di dalam register bukanlah, berarti absolut menjadi pemilik tanah tersebut apabila ketidak absahan dapat dibuktikan oleh pihak lain.”

2.      Putusan MA tanggal 2 Juli 1974 No. 480K /Sip/1973 menentukan pengoperan hak atas tanah menurut Pasal 26 UUP jo. PP No. 10 Tahun 1961 harus dibuat dihadapan pejabat pembuat akta tanah, dan tidak dapat dilaksanakan seseorang dibawah tangan, seperti halnya sekarang cara yang harus ditempuh oleh penggugat kalau pihak tergugat tidak mau memenuhi perjanjian tersebut, dengan suka rela penggugat dapat memohon agar kedua akta di bawah tangan, itu oleh pengadilan dinyatakan sah dan berharga serta memohon agar tergugat dihukum untuk bersama-sama dengan penggugat menghadap kepada seorang pejabat pembuat akta tanah untuk membuat akta tanah mengenai kedua bidang perihal tersebut.

3.      Putusan MA No. 2339/K/Sip/1982 menentukan menurut UUPA Pasal 5 bagi tanah berlaku hukum adat hal mana berarti rumah dapat diperjual belikan terpisah dari tanah (pemisahan horizontal).

Kepastian hukum terhadap pemilik atau yang menguasai tanah untuk melakukan pendaftaran tanah berdasarkan PP No. 24 Tahun 1997, hal ini terlihat dengan adanya sistem pendaftaran tanah secara sporadis dan sistem sistematik, dimana dalam pendaftaran tanah yang dilakukan dengan cara sporadis pemilik tanah yang aktif untuk melakukan pendaftaran tanah.

Pendaftaran tanah secara sistematik merupakan pendaftaran tanah yang melibatkan pemerintah (Badan Pertanahan Nasional), sebagai pelaksana dibantu oleh sebuah panitia independen. Hal ini sesuai ketentuan dalam Pasal 8 PP Nomor 24 Tahun 1997 yang menyatakan bahwa : (1) dalam melaksanakan pendaftaran secara sistematik Kepala Kantor Pertanahan dibantu oleh sebuah Panitia Ajudikasi, yang dibentuk oleh menteri atau pejabat yang ditunjuk; (2) susunan Panitia Ajudikasi sebagaimana yang dimaksud pada ayat (1) terdiri atas :

1.      Seorang ketua panitia merangkap anggota yang di jabat oleh seorang pegawai BPN.

2.      Beberapa orang anggota yang terdiri dari seorang pegawai BPN yang mempunyai kemampuan di bidang pendaftaran tanah, seseorang pegawai BPN yang mempunyai kemampuan di bidang hak atas tanah, kepala desa/kelurahan yang bersangkutan dan atau seorang pamong desa/kelurahan yang ditunjuknya.

3.      Keanggotaan panitia ajudikasi dapat ditambah dengan seorang anggota yang sangat diperlukan dalam penilaian kepastian data yuridis mengenai bidang-bidang tanah yang wilayah desa/kelurahan yang bersangkutan.

4.      Dalam melaksanakan tugasnya panitia ajudikasi dibantu oleh satuan tugas pengukuran dan pemetaan satuan tugas pengumpul data yuridis dan satuan administrasi yang tugas dan susunannya diatur oleh menteri.

Sistem publikasi yang digunakan tetap seperti dalam pendaftaran tanah menurut PP No. 10/1961 yaitu sistem negatif yang mengandung unsur positif karena akan menghasilkan surat-surat tanda bukti hak yang berlaku sebagai alat pembuktian yang kuat seperti yang dinyatakan dalam Pasal 19 ayat (2) huruf c, Pasal 23 (2) dan Pasal 38 ayat (2) UUPA, yaitu bukan sistem publikasi negatif yang murni sebab sistem publikasi negatif murni tidak akan menggunakan sistem pendaftaran hak juga tidak akan ada pernyataan seperti dalam pasal-pasal UUPA tersebut.

Ketentuan-ketentuan yang mengatur prosedur pengumpul sampai penyajian data fisik dan data yuridis yang diperlukan serta pemeliharaan nya dan penerbitan sertifikat haknya, biarpun sistem publikasi nya negatif tetapi kegiatan-kegiatan yang bersangkutan dilaksanakan secara seksama agar data yang disajikan sejauh mungkin dapat dipertanggungjawabkan kebenarannya.

a.                   Benda tetap/tak bergerak.

Barang tak bergerak adalah :

1.      Tanah pekarangan dan apa yang didirikan di atasnya;

2.      Penggilingan, kecuali yang dibicarakan dalam Pasal 510;

3.      Pohon dan tanaman ladang yang dengan akarnya menancap dalam tanah, buah pohon yang belum dipetik, demikian pula barang-barang tambang seperti  batu  bara,  sampah  bara  dan  sebagainya,  selama  barang-barang itu belum dipisahkan dan digali dari tanah;

4.      Kayu belukar dari hutan tebangan dan kayu dari pohon yang tinggi, selama belum ditebang;

5.      Pipa dan salurán yang digunakan untuk mengalirkan air dari rumah atau pekarangan;   dan   pada   umumnya   segala   sesuatu   yang   tertancap   dalam pekarangan atau terpaku pada bangunan.(Pasal 506 KUHPdt)

Yang termasuk barang tak bergerak karena tujuan adalah:

1. Pada pabrik; barang hasil pabrik, penggilangan, penempaan besi dan barang  tak  bergerak  semacam  itu,  apitan  besi,  ketel  kukusan,  tempat  api, jambangan, tong dan perkakas-perkakas sebagainya yang termasuk bagian pabrik, sekalipun barang itu tidak terpaku;

2. Pada perumahan: cermin, lukisan dan perhiasan lainnya bila dilekatkan pada papan atau pasangan batu yang merupakan bagian dinding, pagar atau plesteran suatu ruangan, sekalipun barang itu tidak terpaku;

3. Dalam pertanahan: lungkang atau tumbuhan pupuk yang dipergunakan untuk merabuk tanah;  kawanan  burung  merpati;  sarang  burung  yang  biasa dimakan, selama belum dikumpulkan; ikan yang ada di dalam kolam;

4. Runtuhan bahan bangunan yang dirombak, bila dipergunakan untuk pembangunan kembali; dan pada umumnya semua barang yang oleh pemiliknya dihubungkan dengan barang tak bergerak guna dipakai selamanya. .(Pasal 507 KUHPdt)

Pemilik dianggap telah menghubungkan barang-barang itu dengan barang tak bergerak guna dipakai untuk selamanya, bila barang-barang itu dilekatkan padanya  dengan  penggalian,  pekerjaan  perkayuan  dan  pemasangan  batu semen, atau bila barang-barang itu tidak dapat dilepaskan tanpa membongkar atau merusak barang itu atau bagian dari barang tak bergerak di mana barang- barang itu dilekatkan.

Yang  juga  merupakan  barang  tak  bergerak  adalah  hak-hak  sebagai berikut;

1.   Hak pakai hasil dan hak pakai barang tak bergerak.

2.   Hak pengabdian tanah;

3.   hak Numpang karang;

4.   Hak guna usaha;

5. Bunga tanah, baik dalam bentuk uang maupun dalam bentuk barang;

6.   Hak sepersepuluhan;

7.  Bazar  atau  pasar  yang  diakui  oleh  pemerintah  dan  hak  Istimewa  yang berhubungan dengan itu;

8.    Gugatan guna menuntut pengembalian atau penyerahan   barang   tak bergerak. .(Pasal 508 KUHPdt)

Pembagian kedua jenis benda tersebut bukan hanya dilakukan tanpa tujuan tetapi justru memiliki konsekuensi yuridis yaitu :

1.      Dalam hal jaminan benda bergerak digadaikan sebaliknya benda tak bergerak dihipotikkan.

2.      Dalam hal peralihan (jual beli, hibah, tukar menukar) benda bergerak diserahkan secara fisik, sebaliknya benda tak bergerak dilakukan dengan cara membuat akta otentik dihadapan pejabat tertentu.

3.      Asas yang terkandung dalam ketentuan Pasal 1977 KUHPerdata hanya berlaku terhadap benda bergerak, sebaliknya benda tak bergerak tidak berlaku.

Asas yang terkandung dalam ketentuan Pasal 1977 yaitu sebagai berikut :  Terhadap benda bergerak yang tidak berupa bunga maupun piutang yang tidak harus dibayar kepada sipembawa maka barang siapa yang menguasainya dianggap sebagai pemiliknya.

Dari uraian tersebut di atas ada yang menjadi anggapan/sangkaan hukum bahwa setiap yang menguasai benda bergerak harus dianggap ia sebagai pemilik, konsekuensinya ialah barang siapa yang menyatakan bahwa benda yang dikuasai orang tersebut sebagai miliknya maka dialah yang dibebani pembuktian. Yang patut di garis bawahi disini ialah sangkaan/anggapan  hukum tersebut hanya berlaku terhadap benda bergerak berarti kalau kita menggunakan metode konstruksi hukum Argument a Contrario kita dapat menarik kesimpulan bahwa terhadap benda tetap (termaksud tanah) tidak berlaku.

Hubungan antar asas tersebut  dengan penerbitan sertifikat hak milik atas tanah dapat dijelaskan karena asas dimaksud tidak berlaku terhadap benda tak bergerak maka bagi yang menguasai benda tak bergerak (termaksud tanah) belum dianggap sebagai pemilik , sehingga dengan kata lain membuktikan kepemilikan terhadap suatu bidang tanah tertentu tidak cukup dengan cara menguasainya secara defacto  melainkan diperlukan bukti tertentu sebagai pendukungnya. ( Abdurrahman,1995: 109)

Bukti tersebut tidak lain adalah sertifikat hak milik atas tanah. Sebagai bukti alas hak yang sah dan dimiliki kekuatan pembuktian sempurna. Dengan diterbitkannya sertifikat, kepastian hukumnya akan lebih terjamin yang meliputi :

1.      Kepastian hukum tentang subyeknya, maksudnya adalah dengan diterbitkannya sertifikat hak milik atas tanah secara yuridis telah terjamin bahwa orang yang namanya tersurat di dalam sertifikat sebagai pemilik atas tanah tertentu.

2.      Kepastian tentang obyeknya, maksudnya dengan diterbitkannya sertifikat hak milik atas tanah, baik letak, luas maupun batas-batas tanah lebih terjamin karena didalam sertifikat hal-hal yang berkenaan dengan suatu bidang tanah termaksud gambar situasi termuat didalamnya.

Dengan terciptanya kedua kepastian hukum di atas kita mengharapkan sengketa atau konflik di bidang pertanahan lambat laun akan semakin berkurang dan inilah sebenarnya tujuan akhir dari penerbitan sertifikat. ( Abdurrahman,1995: 120) menyatakan bahwa :

Lebih parah lagi adalah timbulnya dua atau lebih sertifikat tanda bukti hak atas tanah yang sama. Kondisi demikian tidak hanya menciptakan ketidak pastian hukum melainkan juga merugikan bagi pemegang bukti hak sebab diantara sekian banyak sertifikat mungkin hanya satu yang sah, selebihnya cacat hukum dan ini akan teruji kalau antara mereka telah terjadi sengketa di pengadilan.

3.  Fungsi Sertifikat Bagi Pemegangnya

            Sebagai konsekuensi dari terciptanya kepastian hukum mengenai subyek dan obyek maka dengan diterbitkannya sertifikat tersebut dapat menimbulkan beberapa fungsi bagi pemiliknya yaitu :

a.       Nilai ekonomisnya (harga jual) lebih tinggi

Dalam jual beli pada umumnya pembeli (konsumen) memilik pandangan, lebih baik kalah dalam membeli tetapi menang dalam pemakaian daripada menang membeli tetapi kalah dalam memakai. Bertolak dari pandangan seperti itulah sehingga tanah yang telah bersertifikat memiliki harga yang jauh lebih tinggi ketimbang tanah yang belum bersertifikat. Kenapa demikian, karena tanah yang telah bersertifikat telah memiliki jaminan kepastian hukum baik subyek maupun obyeknya. Kepastian hukum mengenai subyek, dalam hal ini ada jaminan oleh hukum bahwa penjual adalah pemilik tanah yang sesungguhnya. Dengan begitu telah menepiskan keragu-raguan dari pembeli atas gangguan pihak ketiga. Kepastian hukum mengenai obyek, bahwa luas dan batas-batas tanah tidak perlu diragukan lagi karena kedua hal tersebut telah tersurat di dalam sertifikat tanah. (Efendi, 1983: 73)

b.      Tanah lebih mudah dijadikan sebagai jaminan utang

Tidak setiap orang memiliki kemampuan ekonomi yang cukup, sering ditemukan orang dalam mempertahankan hidupnya harus meminjam uang dari pihak/orang lain. Demikian juga halnya dengan para pelaku usaha, bahwa tidak setiap pelaku usaha memiliki modal yang cukup untuk tetap bertahan atau mengembangkan usahanya, terkadang harus membutuhkan dana yang cukup besar, sementara dana dimaksud tidak dimilikinya. Suatu alternatif yang dapat ditempuh ialah dengan cara meminjam dana dari orang/pihak lain.

Bertolak dari kenyataan tersebut pemerintah bahkan pihak swasta membentuk lembaga-lembaga keuangan misalnya, lembaga perbankan dimana salah satu fungsinya memberi kredit bagi setiap orang yang membutuhkannya.

Suatu keraguan lalu muncul, bagaimana kalau debitur terlambat atau tidak mengembalikan uang pinjaman nya, kalau ini terjadi kreditur akan menderita kerugian. Untuk mengatasi hal ini lalu kreditur membuat persyaratan bahwa dalam perkreditan disyaratkan adanya jaminan (garansi) maksudnya para debitur hanya akan diberi kredit jika ada barang yang dijaminkan.

Barang yang menjadi obyek jaminan tersebut meliputi segala macam barang yang memiliki nilai ekonomi, termasuk tanah. Dengan adanya barang yang dijaminkan kreditur tidak perlu ragu akan pengembalian uang pinjaman sebab sekalipun debitur wanprestasi barang dimaksud dapat dijual lelang dan hasil penjualannya digunakan untuk pelunasan utang. Keraguan yang muncul berikutnya adalah bagaimana kalau barang yang dijaminkan tersebut bukan milik debitur, kalau ini terjadi proses pelelangan akan terhambat oleh gangguan pihak ketiga sebagai pemilik tanah yang sesungguhnya. Konsekuensinya ialah pelelangan tidak dapat dilakukan sehingga uang pinjaman tidak dapat dikembalikan oleh debitur  apa bila secara yuridis pihak ketiga itu mampu membuktikan bahwa barang jaminan sebagai miliknya.

Terbayang oleh dampak terburuk itu lalu muncul pemikiran bahwa kalau sebidang tanah yang dijadikan sebagai jaminan pelunasan utang disyaratkan dengan sertifikat tanah dimaksud agar ada kepastian hukum, bahwa debitur adalah benar-benar sebagai pemilik atas tanah yang dijaminkan itu .(Efendi, 1983: 74)

c.       Potensi untuk menang dalam berperkara lebih terbuka

Ada pepatah dalam bahasa latin yang berbunyi “Sivis Pacem Para Bellum” yang berarti hendak damai siapkan perang. Rupanya pepatah tersebut tidak hanya dapat diterapkan pada perang dalam arti yang sesungguhnya tetapi justru cukup memberi inspirasi dalam dunia hukum, dalam hal ini berperkara di pengadilan. (Harsono, 1997: 431)

Sertifikat hak milik atas tanah dapat diklasifikasikan dalam golongan alat bukti  tertulis/surat. Bagi kita di idonesia hingga kini alat bukti primer (utama) lebih khusus lagi akta otentik. Apa yang dinamakan akta otentik tidal lain adalah akta yang dibuat oleh atau dihadapan pejabat yang berwenang untuk itu. Berdasarkan rumusan diatas maka sertifikat memenuhi syarat untuk digolongkan kedalam akta otentik karena dibuat oleh pejabat tertentu.

Akta otentik dinamakan alat bukti primer karena memiliki keunggulan tersendiri yang tidak dimiliki alat bukti lain. Suatu keunggulan bagi akta otentik dibanding dengan alat bukti lain ialah dari segi kekuatan pembuktiannya (Vis Probandi) bahwa akta otentik memiliki kekuatan pembuktian sempurna (Volledige Bewijs Kracht) artinya kekuatan pembuktian yang memberikan kepastian hukum yang cukup, kecuali terbukti sebaliknya. Sehingga menurut hukum akta otentik (termasuk sertifikat hak milik atas tanah) untuk sementara harus dianggap sebagai suatu yang benar sepanjang belum terbukti kepalsuan nya. Konsekuensinya ialah barang siapa yang membantah keaslian nya pihak inilah yang harus membuktikan nya bahwa akta itu palsu, berarti kalau tidak terbukti kepalsuan nya maka pihak ini harus kalah dalam perkaranya. .(Harsono, 1997: 432)

d.      Dapat memberi proteksi yuridis bagi pemegangnya

Seseorang yang bukan pemilik tanah menerbitkan sertifikat hak milik terhadap tanah tersebut atas namanya tanpa seizing pemilik sesungguhnya jika keduanya terlibat sengketa di pengadilan dimana sertifikat dijadikan sebagai alat bukti hampir dapat dipastikan pemegang sertifikat ini akan memenangkan perkara, sebab paling tidak secara yuridis ia telah membuktikan hak-haknya terhadap tanah tersebut. Kebenaran hukum itu terkadang tidak mencapai kebenaran yang sesungguhnya, dengan kata lain “pengertian yang benar” menurut hukum ialah pihak yang mampu membuktikan dalil-dalilnya dan mampu membuktikan dalil-dalil sangkalannya yang diajukan pihak lawan dengan menggunakan alat-alat bukti yang sah. Sebaliknya bagi pihak lawannya sekalipun ia sebagai pemilik tanah yang sesungguhnya tetapi karena dalam perkara, para pihak mampu membuktikan haknya atas tanah yang dipersengketakan. .(Harsono, 1997: 428)

Sertifikat sebagai salah satu bukti kepemilikan hak, menjadi salah satu hal penting dalam pembangunan kesadaran hukum masyarakat. Oleh karena itu penerbitan sertifikat, menjadi sangat penting dalam sebuah negara hukum. 

Tweet

Subscribe to receive free email updates: